Hypotheek aflossen of niet?

Koopwoningen en hypotheken zijn al lange tijd grote aandachtspunten in de media en in vele gesprekken. De vraag ‘kunt u beter uw hypotheek aflossen of niet’ speelt daarbij een belangrijke rol. Een lagere hypotheek betekent immers minder rente betalen en daardoor lagere maandlasten. Iedereen die in Nederland een hypotheek heeft of er binnenkort een wil gaan afsluiten, denkt vrijwel direct aan wat fiscaal slim is en hoeveel de netto maandlasten van het huis zullen bedragen. De meest belangrijke vraag om mee te beginnen is natuurlijk, weet u zeker dat u per maand genoeg geld overhoudt om uw hypotheek af te lossen? Als het antwoord daarop ja is, dan zijn er verschillende mogelijkheden. U kunt extra geld dat u maandelijks overhoudt op een spaarrekening zetten of beleggen, maar u kunt het ook gebruiken om de financiële lasten te verminderen door de hypotheek of een deel daarvan af te lossen.

Bovendien verschilt het antwoord op bovenstaande vraag ook door te kijken naar wat voor soort hypotheek u heeft. Voordat u een keuze maakt, is het zinnig om eerst rekening te houden met verschillende factoren, want er zijn meer aspecten van belang bij het nemen van deze beslissing.

Kredietcrisis! Hypotheek aflossen of niet?

Mocht u op het punt staan om een hypotheek aan te vragen, bedenk dan wel dat er ook in 2012 een kredietcrisis heerst. Hierdoor zijn veel banken veel minder vrijgevig om een hypotheek te verstrekken. Bovendien gelden er vanaf augustus 2011 ook al strengere regels. Behalve allerlei voorwaarden en waarborgen, is de rente ook hoger geworden voor de lening. De vraag is dan ook niet zozeer of u eigen geld moet inbrengen, maar hoeveel eigen geld u kunt en moet inbrengen. Een hoge hypotheekrente kan zeker voor mensen die een variabele hypotheek hebben en dus met een stijgende rente te maken hebben, een goede aanleiding zijn om de hypotheek al of niet geheel af te lossen.

Hypotheek aflossen of niet? Een rekensom als voorbeeld

Een simpele rekensom leert ons al, dat als iemand geld leent tegen 5,8% en daarnaast geld op de bank heeft staan tegen 3,6%, dat u beter uw hypotheek zo snel mogelijk kunt aflossen. Het geleende geld kost immers meer dan het oplevert op de bank. In dit voorbeeld is het dus voordeliger om de hypotheek af te lossen. Een nuancering van dit voorbeeld brengt ons echter op een andere conclusie: de hypotheekrente is aftrekbaar, dus indien die 5,8% tegen 52% in aftrek wordt gebracht dan kost dit netto zo’n 2,78%. En het spaargeld levert 3,6% op. Zodoende bent u in dit geval uiteindelijk met geld lenen gunstiger uit. Dit uiteraard afgezien van de vermogensrendementsheffing van 1,2% over het spaargeld. Daardoor slaat het voordeel in dit geval om in een nadeel.

De Wet Hillen

Als u een kleine hypotheek heeft, kan het voordelig zijn om deze wel zo snel mogelijk af te lossen. Dat heeft te maken met de Wet Hillen. Deze wet stelt dat het positief saldo van het eigen woningforfait min de aftrekbare kosten van de woning niet aangegeven hoeven te worden bij de belastingen. Daarvoor is op de aangifte inkomstenbelasting een correctiepost aanwezig. De aftrekbare kosten bestaan onder andere uit de rente op de hypotheek. Om dit te verduidelijken, zie onderstaand voorbeeld:

Stel dat u een hypotheek van € 50.000 heeft en uw jaarlijkse hypotheekrente 5% is dat dus neerkomt op € 2.500 en een eigen woningforfait van € 3.000. Omdat het eigen woningforfait hoger is dan de hypotheekrente, is er geen aftrek van de hypotheekrente mogelijk. De 5% die aan hypotheekrente wordt betaald, is dan voordeliger. Bovendien hoeft u het verschil tussen het eigen woningforfait en de betaalde rente niet meer bij zijn inkomen te tellen.

De Bijleenregeling

Ook als het volgens de rendementsafweging gunstiger zou zijn om af te lossen, kan het met het oog op de toekomst verstandig zijn om dat toch niet te doen. De bijleenregeling is namelijk een fiscale regeling, die het allemaal wat gecompliceerder maakt. Door deze regeling kunt u minimaal uw huidige hypotheek fiscaal vriendelijk meenemen naar uw nieuwe koopwoning, als die hypotheek lager is dan de prijs van de nieuwe koopwoning. Hoe lager de hypotheek, hoe minder u kunt meenemen. Wanneer er een nieuw, duurder huis wordt aangekocht kan dit negatief uitpakken, omdat het niet mogelijk is de rente over de eerder gedane aflossingen belastingtechnisch af te trekken. Dat is nadeliger dan wanneer u het geld gewoon op uw spaarrekening had laten staan.